Le besoin (ou le confort psychologique) de pouvoir reprendre son logement rapidement
Si le propriétaire a potentiellement besoin de récupérer son logement rapidement, la solution meublée est la meilleure solution.
En location meublée, le propriétaire peut donner congé à son locataire tous les ans, en le prévenant 3 mois avant la date de tacite reconduction.
En location vide, le propriétaire ne peut donner congé à son locataire que tous les 3 ans, en le prévenant 6 mois avant la date de tacite reconduction (sauf exception rare, uniquement possible dans le cadre d’un bail en Code civil).
L'écart de loyer
Un bien meublé loué sur un bail de 12 mois reconductible (le standard du marché) peut se louer plus cher que le même bien en location vide, sous réserve des conditions suivantes :
- Que le mobilier soit sobre, contemporain, élégant, peu chargé.
- Que la dynamique offre / demande entre vide et meublé soit comparable sur un quartier donné. L’écart observé, lorsque ces conditions «esthétiques» sont réunies, est d’environ 10-15% en moyenne.
A contrario, dans certains quartiers bourgeois et familiaux, il existe une demande très forte pour des logements familiaux non meublés, qui se louent parfois à un loyer qui serait identique en meublé.
À NOTER :
- La pénurie de logements meublés, qui a pu exister il ya plus de 10 ans, n’existe plus du tout. Les loyers de 30/40/50 % plus chers qu’en location vide font partie d’un passé révolu.
- Le marché est devenu plus mature et l’offre est assez proche d’un équilibre avec la demande, ce qui permet des prix plus rationnels et des attentes plus élevées des locataires en terme notamment de décoration intérieure.
- Dans le cadre de l’encadrement des loyers en vigueur à Paris (août 2015 - novembre 2017), la différence de loyer entre location meublée et location vide était de 11 % (identique dans tous les quartiers, par décision arbitraire de la préfecture). L’encadrement fait également partie des dispositions de la loi ELAN (Novembre 2018) qui ne sont pas, à date de mars 2019, matérialisées par une application préfectorale. A suivre en 2019...
LA FISCALITÉ
Les revenus locatifs vides ou meublés des biens détenus par des personnes physiques ou des SCI transparentes sont taxés au taux marginal d’imposition + CSG-CRDS (17.2 %). L’écart entre les régimes fiscaux applicables aux logements vides ou meublés provient de la possibilité de minimiser la base imposable en location meublée, en utilisant un panel de charges déductibles plus fourni qu’en location vide.
Si l’on cherche la simplicité en priorité, la location meublée est plus avantageuse.
Elle ouvre droit à un abattement forfaitaire supérieur à celui de la location vide tout en étant ouvert à des montants de loyer plus importants qu’en location vide.
En location meublée, le régime « micro BIC » est accessible aux propriétaires qui ont des recettes annuelles inférieures à 70 000 € et ouvre droit à un abattement forfaitaire de 50 %.
Par exemple, des revenus locatifs annuels de 20 000 € sont imposés sur une assiette de 10 000€ en micro-BIC.
En location vide, le régime « micro-foncier » est accessible aux propriétaires qui ont des recettes annuelles inférieures à 15 000 € et ouvre droit à un abattement forfaitaire de 30 %. Par exemple, des revenus annuels de 10 000 € sont imposés sur une assiette de 7 000 € en micro-foncier.
À noter : pour les propiétaires résidant à l’étranger, le taux d’imposition retenu est de 20%, en date de mars 2019, sauf pays à convention spécifique. Le forfait de CSG-CRDS (17.2 %) s’applique pour les propriétaires résidant en France et hors Union Européenne. Les contribuables résidant fiscalement dans un pays de l’Union Européenne hors France n’y sont pas assujettis (un revirement reste possible sur le sujet).
Si l’on cherche à optimiser sa fiscalité, la location meublée est à ce jour beaucoup plus avantageuse.
En location meublée, le statut LMNP au régime réel permet de déduire l’ensemble de ses charges, notamment ses intérêts d’emprunts (pas de différence avec la déclaration au réel en location vide), mais surtout il permet d’amortir le bien. Cet amortissement (à faire calculer par un expert-comptable) est de l’ordre de 3 % par an de la valeur du bien, ce qui permet d’absorber une part importante des revenus locatifs et se cumule avec la déductibilité des charges d’intérêts.
Par ailleurs, en tant que particulier soumis au statut de Loueur Meublé Non Professionnel, au moment de la revente, l’amortissement n’est pas pris en compte dans le calcul de la plus-value (la Loi de Finance étant en mouvement fréquent sur ces sujets, aucune stabilité ne peut néanmoins être garantie).
VOTRE SITUATION PERSONNELLE ET VOS CONTRAINTES LOGISTIQUES
Selon les cas, la location vide ou la location meublée peut être plus avantageuse.
Si l’appartement est vide, le meubler entièrement peut représenter un budget non négligeable et un travail important pour tout finaliser. Une location vide est alors plus simple. Le calcul économique doit intégrer toutes les variables (dépenses d’ameublement, loyer cible, fiscalité, taux d’occupation).
Si le mobilier est contemporain et de qualité et qu’une location meublée est possible, il est certainement plus simple de louer meublé. Le cas type étant celui d’une famille partant en expatriation et laissant sa résidence principale derrière elle et souhaitant alors la mettre en location avec son mobilier.
Si le mobilier est de qualité moyenne, peu homogène ou pas assez neutre, mieux vaut louer vide. Pour les cas les plus ardus, il est envisageable de procéder à des améliorations ciblées, mais cela nécessite du temps, de l’argent et de l’énergie.
LOCATION MEUBLÉE : COMMENT DÉCIDER ENTRE COURT TERME ET LONG TERME ?
En théorie, le choix n’existe pas vraiment, sauf exceptions assez limitées.
Pour les locations à court terme à Paris, la loi ALUR précise que les logements meublés doivent être loués pour des durées de 12 mois minimum (9 mois dans le cas de location à un étudiant), sauf :
- S’il s’agit de la résidence principale du propriétaire, et qu’il la loue moins de 4 mois par an. Un propriétaire peut donc, dans ce cadre-là, louer en toute légalité son appartement sur un site de location de vacances.
- Si le propriétaire obtient une autorisation de changement d’usage et qu’il compense la surface de son appartement (qui ne peut plus être loué par un locataire long terme) en en achetant la commercialité. Cette opération est compliquée et onéreuse (plusieurs milliers d’euros par m² avec des prix variant beaucoup en fonction des quartiers).
Sur la location court terme, les propriétaires qui louent de manière fréquente et soutenue sur des courtes durées savent qu’ils le font à leurs risques et périls et s’exposent à des amendes de plus en plus nombreuses et lourdes.
D’autant plus que :
- Le calcul économique n’est pas si avantageux : si le loyer facial est évidemment très supérieur en location court terme, le loyer net de toutes charges (internet / électricité / taxe d’habitation / ménage / changement de draps / entrées / sorties des lieux / assistance aux questions des locataires, etc) est en fait bien plus faible.
- Le temps à y consacrer pour minimiser la vacance locative et assurer la bonne tenue de l’actif est très important. L’alternative est de souscrire aux services d’un gestionnaire locatif spécialisé sur le court terme, ce qui est onéreux.
A l’inverse, la location meublée long terme permet d’avoir des revenus prévisibles et stables, en étant serein vis-à-vis de la réglementation en vigueur.
Appelez la Mairie de Paris, la Chambre des Propriétaires, les grandes fédérations immobilières, pour avoir leurs versions les plus récentes des faits sur le sujet de la location court terme (si cela vous intéresse). Parlez aussi à d’autres bailleurs en court comme en long terme, pour avoir leur ressenti, sur les deux types de durées de location.
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Paris Corporate Housing se tient à votre disposition pour parler « stratégie de
location ». Lorsque nous rencontrons des bailleurs, nous abordons tous ces sujets et
aidons à l’élaboration d’une stratégie claire
